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疫情引發房屋租賃糾紛怎么辦?這份指南建議收藏

2020-03-04 13:07 千龍網

新冠肺炎疫情期間,各省市采取關閉公共娛樂場所、交通管制的措施,甚至在城市、村鎮采取防控措施,以防止疫情的進一步擴散。這些防控措施不可避免地會影響到部分房屋租賃合同的正常履行。

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圖源:視覺中國

近日,北京市第二中級人民法院針對新冠肺炎疫情對房屋租賃合同履行的影響以及審判工作思路進行了研判,對相關法律、法規、司法解釋進行了研究,以妥善辦理涉“疫”房屋租賃合同糾紛。

01

“疫情”對房屋租賃的現實影響

房屋租賃合同是出租人將租賃房屋交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。在疫情防控期間,承租人對租賃房屋的使用和收益均受到一定的限制和妨礙,房屋租賃合同也因此成為受疫情影響較大的合同類型。根據租賃房屋的使用情況,疫情對房屋租賃合同的影響主要有如下兩種類型:

一是民用類型。此類房屋以承租人自住為主。以北京為例,因春節假期和疫情防控需要,部分承租人因被感染、被隔離或者交通控制無法按時返京,在一定時期內無法繼續使用租賃房屋。

二是商用類型。此類房屋以生產經營為目的。因疫情和防控需要,承租人無法對租賃標的進行正常的使用和收益,生產經營受到較大影響。比如餐廳、賓館無法正常營業或被要求限期停業,電影院、KTV、商場等消費娛樂場所客流下降、收入減少等。

02

“疫情”引發房屋租賃合同糾紛的類型

根據此次新冠肺炎疫情對房屋租賃市場的影響,結合2003年因非典疫情引發的相關房屋租賃合同糾紛類型,此次疫情可能導致如下房屋租賃合同糾紛:

一是出租人起訴要求解除房屋租賃合同并要求承租人承擔違約責任的糾紛。此類案件的主要事實和理由為:疫情防控期間,承租人未按照合同約定按時足額支付租金,構成違約,導致出租人合同目的不能實現,故起訴要求解除合同,并由承租人承擔相應違約責任等。

二是承租人起訴要求解除房屋租賃合同的糾紛。此類案件的主要事實和理由為:因疫情防控需要,承租人不能或不能完全使用租賃房屋,合同目的不能實現,或者承租人主張因疫情防控導致其經營損失,繼續履行合同成本過高,起訴要求提前終止房屋租賃合同。

三是承租人起訴要求減免租金的糾紛。此類案件的主要事實和理由為:合同訂立時的客觀情況發生重大變化,疫情防控導致承租人不能使用或不能完全使用租賃房屋,如果繼續按照原合同履行,負擔過重,壓力過大,故起訴要求減免租金。

03

妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛的建議

為減少和妥善處理涉“疫”房屋租賃合同糾紛,提出如下建議:

1.及時通知,提供證明

《合同法》第一百一十八條規定,當事人一方因不可抗力不能履行合同的,應當及時通知對方,以減輕可能給對方造成的損失,并應當在合理期限內提供證明。如果房屋租賃合同的一方當事人希望通過不可抗力尋求救濟,免除責任,應當將合同因疫情導致的履行障礙及時告知對方當事人,以盡量減少不可抗力給對方當事人造成的損失。同時,還應當在合理期限內提供履行障礙的證明文件。

2.積極溝通協商,變更合同條款

從促進合同繼續履行的角度出發,建議合同當事人在疫情發生之后,根據疫情對合同履行的影響,及時進行溝通協商,按照公平和誠實信用原則變更合同條款或者簽訂補充協議,適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期,盡量通過私立救濟的方式,從源頭上減少糾紛產生。如果協商不成,建議承租人先行交納租金,防止因己方違約而承擔不必要的違約責任。然后再通過起訴的方式要求變更合同,減免租金。

3.注意固定和留存證據

當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實,應當提供證據加以證明,主張變更或解除合同的一方,應當對解除或變更的事實承擔證明責任。房屋租賃合同糾紛中,無論當事人是援引不可抗力要求解除合同還是情勢變更原則要求減免租金,都應當對相關事實承擔舉證責任。具體到涉疫情案件中,當事人應當注意收集和留存有關疫情發展、防控措施以及造成合同履行障礙的證據。比如,政府針對疫情發布的相關政策,采取的具體措施等;承租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據;承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據。如果雙方當事人在疫情防控期間存在協商溝通的,應保留相關往來函件、郵件、聊天記錄等,必要時可通過公證的方式予以固定。

4.謹慎合理選擇請求權基礎

對疫情性質的確定因個案的不同而存有差異,合同當事人在提起訴訟時,亦應謹慎選擇請求權基礎,充分考慮疫情對合同履行的影響,進而確定是要求變更合同還是要求解除合同,防止請求權基礎選擇不當而承擔不利后果。比如,在疫情僅是對承租人的經營收益產生不利影響,但并不必然導致合同目的不能實現的情況下,承租人要求解除合同的主張很難得到法院支持。此時,承租人基于情勢變更或公平原則要求法院減免租金的請求更為現實和合理。

來源:中國法院網 經濟參考報 千龍網綜合

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責任編輯:董莎莎(QZ0013)

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